urban planning

以下、ネットIBより引用

気の5,000万円は崩れた・・・都築学園理事長逮捕の後遺症    天神2丁目の旧岩田屋本館・新館を坪5,000万円で森トラストが500億の予算で買い取る動きがあったようだ。  テナントとしてパルコが入居すると噂されている。ところが都築学園の理事長が逮捕されたことで局面が一転した。  買う側も模様眺めとなり坪5,000万円の相場が4,700万円に収まるのではないかという見通し説が流れだした。

日時: 2007年11月15日 10:20


オイオイ、買収話が出ては消え、いつ動き出すんだ??
あんな一等地なのに、ホント有効活用して欲しいもんです。

昼休みに、今日オープンしたばかりのロフトに行ってきました。
ロフトが入居している建物は、もとは「ZEEX天神」でしたが、「天神ロフトビル」に改称するそうです。
運営は㈱イムズ(三菱地所系)。

7~8年前くらいから「天神の重心が南下している」と言われてました。
「若者向けのセレクトショップやバー・カフェなんかが、大名の地価が上がり、出店しにくくなったということで今泉・清川など、天神の南側に増えている」といった内容だったと思います。
実際、地下鉄3号線も開通したし、お洒落なショップはちらほらできたけど、天神南の百貨店や大規模商業施設はあんまり調子良くなかったですもんね~。
BiViはこっぴどくやられたし、ZEEXも最近はパッとしなかったし。
でも、ロフトはなかなか楽しかったです。
渡辺通り・ロフト近くの通行量は、いつもの倍くらいはあったんじゃないかな?


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中に入ってみると、さすが生活雑貨専門店。ジャンル、量が豊富でした。
文房具も2フロアありましたし。
商品レイアウトも、思ったよりスッキリしてました。
ドンキホーテみたいに狭くなくて歩きやすい。

先日まで探していた「白紙のビンゴ用紙」も売っていましたねぇ。
白紙のビンゴ用紙は、先々週インキューブに探しに行ったのですが、売っていなかったため、仕方なく自作したのでした。自作する必要なかったなぁ。
これまで僕的に、雑貨を買うときはインキューブの一択だったのですが、選択肢が増えました。
その後、インキューブにも行きましたが、今日はさすがに人は少なかったです。

僕の会社は天神の北西(中洲)なので、インキューブの方が近い。
雑貨を買うときは、まずはインキューブ→なければ国体道路を渡ってロフトへ という流れになるかな。
2011年には博多駅に東急ハンズがオープンするし、福岡の雑貨やさんは大変です。

ところで、ロフトの一番のヒット商品は糸井さん考案の「ほぼ日手帳」だそうですね。
今日は天神のロフトにも糸井さんが来てるみたいです。
お話を聞いてみたかったですが、仕事があったので帰りました。

近い将来、九電本社ビルの再開発もあるし、福岡市の中でも今後が楽しみなエリアです。

友人Yくんの「落ち着く場所に行こう」という提案で、清川の「Lassic」1階にある、「和カフェ おまめ」に連れて行ってもらった。

このLassicという建物は、福岡のリノベーション物件の中でもメジャーなものの一つ。
今回、2年ぶりくらいに行きました。
元々築30年以上の旅館だったそうですが、用途を転換した後は古着屋や喫茶店、バーなどが入ってます。

ところで、この「おまめ」って店、入り口が変なとこにある。
元は何の部屋だったんだろう。
そして、入り口のドアにおもしろい絵が飾られてる。
入ってみると、内装が昭和の民家っぽい感じで、確かに落ち着く。
ちゃぶ台に腰を落ち着けると、眼下には那珂川が流れてるし。
食事は赤米が交じったごはんと、春雨と鶏肉のだんご。
味付けも和風ですごくやさしい。
この店でしばし、作戦会議。

このシチュエーションもあってか、かなりリラ~~~ックスした感じに。

ところで、1階のバー、フゼラフは閉店したらしいねぇ。残念です。

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●上質志向
金曜日は、リバレイン地下2階にオープンしたばかりのサロンド井筒屋Uへ。
高校のR先輩が働いているので、冷やかしついでに。

噂では今度の井筒屋は「高級志向・上質志向」と聞いていましたが、真ん中にコンシェルジェカウンターがあり、BGMはピアノとサックスの生演奏。
しかもオープン当日ということで、華やかな雰囲気でございましたので、かなり場違いな雰囲気を感じながらも、隅っこの方からコソコソと物色してきました。

熟年のご婦人方などをメインのターゲットにしておられるそうなので、洋服やアクセサリーにはあまり興味がなかったのですが、雑貨や食品コーナーはなかなか面白かったです。
特に九州の焼酎を集めたコーナーは、初めて見るものばかりで、試飲もできるようですので、酒飲みの皆さんは楽しめるのではないでしょうか。

●リバレインと高島屋
ところで、サロンド井筒屋Uの運営には、高島屋系の東神開発という会社が参画しているそうですね(今後リバレインは高島屋色が強くなっていくのでしょうか)。
先週の九州経済NOWという番組のインタビューで、東神開発の方がリバレインの魅力について、「ホテルオークラ、博多座、アジア美術館、リバレインなど、多様な施設が集まっていること」とおっしゃってました。
博多座で劇がある日は、デパチカの弁当の売り上げが1~2割伸びるという話を聞いたことがあります。
博多座と井筒屋のタイアップの割引サービス等、博多座を訪れる紳士淑女の方々をどう井筒屋に呼び込むかは大きなポイントなんでしょうね。

中洲川端は、天神から若干遠いですが、天神と博多の中間にあるので、利便性は◎です。
うちの会社も中洲にあるのですが、ここ最近の中洲川端エリアでは、マンションが雨後のタケノコ状態です。
しかし、商業施設については、2011年には博多駅の新駅ビル(阪神、東急ハンズ等)がオープンしますし、キャナルシティの増床計画(第二キャナル構想)もあります。
また、11月15日には、渡辺通り沿いのZEEX天神に、LOFTがオープンします。
敵多し。
リバレイン(高島屋)対阪神、三越、岩田屋、LOFTといった店舗間の競争というだけでなく、地区間の競争を考えると、リバレインの頑張りはある意味中洲川端の命運を握る存在なのかも。

●中洲川端の「博多の文化」
中洲川端地区の裏通りには、古い料亭や券番(芸妓の事務所)、山笠用品店があったり、福岡・博多のルーツとなるような濃い文化が残っている地区でもあります。
歩いてみると、結構「昔ながらの博多」を感じるスポットは多いんですよね。
博多座の優位性を活かしながら、川端商店街や裏通りも含めて回遊性を高めることができれば、面白い仕掛けができるんじゃないかという気もします。
博多駅地区のように、企業や地権者たちが定期的に集まって、地域のまちづくりの将来像を検討する「マネジメント組織」が必要になってきているのでは…。

リバレインと中洲川端は、はたしてどうなるのか。井筒屋の今後が楽しみです。

第二回ソーシャルアクションスクール(SAS)に参加。
今回のゲストスピーカーは臼杵市の後藤市長。

臼杵市は、平成10年に、全国に先駆けて自治体独自のバランスシートを作成し、財務諸表を公表するなど、民間企業の効率的な経営のノウハウを自治体経営に活かした取り組みをおこなっておられます。
また、県を通さず、直接国と掛け合って、な臼杵市独自様々の取り組みを行っているそうです。

今回の市長のお話の中で、特に関心を持ったのは道州制についての話。

首相の諮問機関の「地方制度調査会」でも、道州制のあり方について、
・都道府県の代わりに道州を置く
・現在の都道府県が実施している事務は大幅に市町村に移譲
・国はできる限り道州に移譲

といった答申が行われています。

各県庁の職員の方々に聞いても、「いずれ都道府県は無くなる」という意見の人は多く、「都道府県はもってあと10年」という意見も聞いたことがあります。
道州を形成する区域については、九州・中国・四国・関西・中部・南関東・東京・北関東信越・東北・北海道の9つが最も大きく、これを少し細分化した案もあります。

いずれにせよ、東京(や一部の大都市だけ)が栄えて、その他の“地方”は人材とお金を東京に貢ぐような構造になっていることは否めないと思います。
まぁ、地方から人材が出て行ってしまうということは、地方に活躍の機会や魅力がないから、と言う見方もあるでしょうが、在京メディアからのワンパターンで、東京優位の情報や価値観に、地方の田舎者が吸い寄せられているという一面もあると思います。

事務所内でも道州制の議論になったけど、「ヨーロッパは国境をなくし、『EU』として国際競争力を強化しようとしているときに、日本は『九州が独立すべき』といった議論をすべきかどうか。」といった意見が出ていました。

確かに、九州が完全に独立せよ!という意見は性急すぎる気がしますが、個人的には、都道府県をなくして、道州制というスリムな構造にするのは賛成。
そして、外交や防衛、警察などは国が受け持つ。
県の機能の中でも、国からの情報伝達、国への税金とりまとめといった、「中間業者役割」なんかは、あまり必要ないと思うなぁ。

でも、そのうち日本が韓国や中国と一緒になって、「アジア」になるかも。
かなり先の話でしょうが。

日曜は、久々の休日。

天気も良かったので、ドライブがてら福岡市西区・前原市の農水産物直売所に行ってきました。
福岡市西区以西には直売所が乱立してます。
福岡県のHPで見てみると、西区・前原市・志摩町・二丈町で少なくとも24件の直売所があるようです。
このほか農家の庭先で売っているような、小さな商店も相当数あると思います。
そして今年の4月には、JA糸島が前原市に「伊都菜彩」という福岡県内最大規模(床面積2500㎡)の直売所をオープンしています。

●伊都菜彩(前原市波多江)
伊都菜彩に行ってみて、店の駐車場がとにかく広いことにびっくり。ほとんど満車やし。
店に入って、その広さとお客さんの多さにまたびっくり。
中高年の夫婦・家族連れがほとんど。
野菜、肉、魚、乳製品、弁当、お菓子、花、工芸品、お酒などが売っています。

農産物は新鮮で、品揃えが豊富でした。
値段は、市内のスーパーに比べて7~8割くらいの値段で売っていましたが、山奥の直売所なんかと比べると、やっぱり少し高め。
佐賀の山奥の直売所なんかに行くと、化け物みたいなナスが10本くらい入った袋が100円で売ってたりするからねぇ…。
残念ながらこの日はシケのため、漁に出ることができなかったらしく、魚が全然出ていませんでした。

あと、この直売所で有名なのは、苺のソフトクリーム
凍らせたあまおうを、その場で砕いてミルクに混ぜ合わせてくれます。牛乳も地元酪農家の新鮮なものを使ってるらしい。苺の種のプチプチ感が残っていて、噂通りの美味しさ。オススメです。

伊都菜彩は、とにかく大きい売り場で、何でも売っているし、総合力で勝負って感じ。
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●おさかな天国(福岡市西区飯氏)
もう一軒行ったのが、昨年の7月にオープンした「おさかな天国」。
ここもお客さんが多い!
魚が安くて、びっくり。
イワシが12匹で200円。安!!!

この店は中間業者を通さず、魚を獲った漁師が直接消費者に小売りしているそうです。おかげさまで、消費者は新鮮な魚を安く入手できます。
そして、買った魚はその場で、魚屋さんがさばいてくれます。
魚屋さんの素早い手つきは、見ていて楽しい。

おさかな天国を運営しているのは、志摩町の漁師さん達が設立した有限責任事業組合(LLP)らしいです。IT企業やら先端技術系企業向けの仕組みだと思ってました。

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●直売所戦争
福岡の西エリアでは直売所戦争が激化していて、事業者の方々は大変な状況でしょうが、僕たち消費者としては、地域間で競争が厳しくなるほど、よりよいサービスを受けることができるので、大歓迎。
志摩町にある「志摩の四季」も、伊都菜彩がオープンしてから魚部門に力を入れているらしく、それぞれの直売所が強みを出して、差別化を図っているようです。

直売所ごとのウリを楽しみながらの日帰りドライブは、僕も嫁さんも楽しいし、お財布にも優しいし、新鮮な食料は健康にもいい。なかなかいい休日の過ごし方ですね。

最近、イメージキャラクター作成に関わらせてもらってます。
自治体のキャラクターというと、最近では彦根城築城400周年のキャラクターのひこにゃんなんかがあります。
様々なキャラクターを参考に調べていて感心したのが、秋田県のネイガーという戦隊モノのキャラクター。作り込み方が超細かい[emoji:i-201]
キャラクターの設定には、その自治体の特徴を読み込む、ウケるシナリオとデザイン、PR方法検討など、様々な要素があり、本当に難しい仕事だと痛感しとります[emoji:e-443]

「この人は若いときにこんな仕事をした」「青春時代の自分の仕事の記念碑はこれだ」というものを、うちの社長曰く、「青春の墓標」というらしいです。

会社の先輩方は、集合住宅計画であったり、大学移転、公園づくりなど、カタチとして目に見える様々な「青春の墓標」を持っておられます。

●僕の場合は、それは何なのか、考えてみました
これまで3年間、人工島(アイランドシティ)のアジアビジネスゾーンの将来像を描く仕事に携わっており、アジアビジネスゾーン内の「21世紀ビジネス中華街」が青春の墓標になればいいなと思っていたのですが…。
しかし、先日新聞等でも報道されていましたが、福岡市の市長が替わり、アイランドシティのまちづくりのビジョンがガラッと変わりました。
青春の墓標が音をたてて崩れてしまいました[emoji:e-259]

西日本新聞を引用すると、『最終報告では、人工島東部のアジアビジネスゾーンを取り払い、新たに「ににぎわいとふれあいの場』を目指す「センター地区」を設定。商業、娯楽施設など広域的な集客、交流機能を導入する』とあります。
にぎわいとふれあいの場。ショッピングモールやら、映画館やらができるんでしょうが、それが“福岡らしい”かどうかは、ちょっと考え物のような気が。
地理的にも歴史的にも「アジアとの交流」が福岡の強みでしょうし、個人的にはアジアの企業を呼び込むエリアという当初の方針で突っ走ってほしかったですなぁ。

昨年までの計画では、アジアビジネスゾーンにビジネス中華街をつくり、中国企業を呼び込む方針でしたが、企業誘致がうまく進んでいませんでした。やはりこれが一番大きな要因でしょうか。
行政の、アジア系企業に対するインセンティブも、もう少しオイシイものにすべきだったのかもしれません。
中国の学校や人材育成関係の企業には進出意向があったのですが、これは今後どうなるのでしょうか。完全に中に浮いちゃってます。

設計や施工関係の仕事の友人などは、「○○に自分が設計した店がオープンした」などど格好いいことが言えますが、僕の場合はカタチになるまでにとにかく時間がかかります。
また、計画をつくっても、実際には動かないケースも多々あります(今回のように)。

青春の墓標がいつできあがるのか、腰を据えて取り組むしかないですな。

地方都市のS市で、今年度から3年間をかけて市内各地の情報を収集し、地域文化の保存・継承・活用策を考える事業に取り組んでます。

ここ2ヶ月間、4地区でワークショップを2~3回づつ開催し、既存資料を調査しながら、地元の方々に地域に何があるのか、シンボルは何か、それをどう守り、活用していくのかなどについて意見を聞いてきました。
掘り出す情報は特にジャンルにこだわらず、文化財・建造物・人・伝統行事・祭り・景観・食・昔の記憶など、なんでもかんでもあげてもらっています。

ワークショップに参加した住民の方々は、地域に思い入れが強い人が多く、他県から来た“よそ者”である僕らコンサルに、「よそから来た人には僕らの言っていることはわからないだろう」と面と向かって話す人もおられました…。
S市の仕事を担当してまだ今年で3年目ですが、プライベートでも遊びに行ったり、思い入れはあります。しかし、住民の方から見ると、よそ者というの率直な意見なのかもしれません。
地域に入る前には、文献を読み、事前にキーマンにヒアリングを行い、現地踏査、データ調査といったことは最低限しなければならないと思います。
けれども、仕事の依頼主である行政だけでなく、その地域の住民からも信頼されるためには、データを頭に入れるだけでなく、そこの地域にどれだけ入って、どんな活動を行ってきたかという経験・実績が必要になってくるとひしひし感じました。
もっとずけずけ入っていかねば。

ところで、今回ワークショップを行った地区の一つで、市民の方が中心となって地域情報を調査し、ブログに掲載していく活動を始めておられます。この方々は、将来的には全市の歴史的・文化的資源のアーカイブを目指すという大きな目的を持って動いておられます。
少し時間はかかるかもしれませんが、この事業の結果として、市民誰でもが書き込み、充実させていく地域版ウィキのような仕組みをつくることができれば面白いと思っています。

昨年度、福岡市に東アジアからの不動産投資をどう呼び込むか、というPR資料作成業務を担当した。
業務は、不動産鑑定士の方々に不動産の法制面や、最近の不動産投資の流れなどについてご相談しながら進めた。
先日、その不動産鑑定士の方と街中でばったりお会いして、昼食をご一緒させていただきながら、興味深いお話を聞いた。

●投資家から見ても魅力的な都市
地方都市での不動産投資の鉄則は、成長している都市に投資するということだそうで、成長という観点から見ると、福岡市は投資先として魅力がある都市だと言える。
上記の不動産鑑定士のお話によると、投資家の方々の意見としては、「マーケットの規模としては東京・大阪・名古屋に劣るが、投資先としては大変魅力があり、東京の次に将来性のある都市だ」という意見も多く聞かれるらしい。
東京にそんなに将来性があるのかどうか、僕には分からないけれども、地元民として福岡市はこれからも成長する都市であってほしいと思う。

●投資の優位性をデータで見る
データを見ると、福岡市は、人口増加率が4.5%と、今後も人口が増加し続けると予想されており、H17年の平均年齢は40.3歳であり、15大都市中最も若い都市である。加えて、アジアとの近接性と交流の実績があり、今後の交易拡大への期待もある。
また、平成19年度5月発表分の不動産投資家調査((財)日本不動産研究所)によると、福岡市天神の標準的規模のオフィスビルの投資利回りは、5.0%であり、日本橋(4.0%)、六本木(4.0%)、渋谷(4.0%)、名古屋駅周辺(4.7%)、大阪御堂筋沿い(4.6%)などよりも高い利回りが望める。
最近の不動産投資は、不動産証券化の流れを受け、買値と売値の差額で勝負するのではなく、どれだけ高い利回りが望めるかがキモであり、福岡は他都市に比べて投資の優位性が高いということも言えそう。

●ミニバブルが到来しているのか
博多駅前の地価が、一年で1.5倍になった等という話も聞かれるが、それでもバブルの時期と比較すると約3割とのことで、まだまだ外部資本流入の流れは止まりそうにない。
ここ最近、三井不動産や、三菱地所、東京建物など、東京資本の建物が続々と建設されていること加え、海外資本流入の噂も耳にする。
東京や世界で余ったカネが、より有利な投資先を求めて地方都市にも流れ込んでいる。
「地元民の思惑と違った形で、建物が建てられ、不利な状況になると手を引き、後には建物だけが残る」といった状況にだけはなってほしくないと思う。
不動産投資に回すような財布の余裕はありませんが、今後の動きには目が離せません。

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